Стресс и ипотека: как рынок недвижимости реагирует на новости и повышение ставок

Опубликовано adminhic - ср, 07/05/2023 - 20:25

Резкого повышения ставок по ипотеке в ближайшее время не обещают, особенно по госпрограммам, но и снижения до прошлогодних «околонулевых» не предвидится. Тем временем набирает обороты ипотека на ИЖС, а по обычным домам лидирует семейная ипотека. Часть покупателей уже согласны и на стандартные программы в сочетании со скидками на общую стоимость квартиры.

О тенденциях на рынке недвижимости и ипотеки говорили застройщики, банкиры, риелторы и страховщики на круглом столе «Фонтанки» и «ТТФинанс».

Ставки сделаны

Прошедшее первое полугодие банки оценили положительно с точки зрения ипотеки.

— Год начался позитивно: была продлена льготная ипотека, расширены условия по семейной и IT-ипотеке, — рассказывает Мария Гретченко, руководитель направления группы ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург»

 — По ипотеке с господдержкой мы за квартал выдали половину от объемов прошлого года. А по IT был взрыв спроса — и в первом квартале мы выдали даже больше, чем за весь 2022 год.

По структуре у банка преобладает первичный рынок. В 2022 году на него приходилось 70% в общем объеме выдачи, в 2023 — 75% из-за спада на вторичном рынке. По словам эксперта, в апреле на вторичке наконец началось оживление — что не может не радовать.

— По ставкам мы вынуждены подстраиваться под требования регулятора, — пояснила Мария Гретченко.

— В мае у нас было небольшое повышение для тех, у кого первоначальный взнос 15% и 20%. По вторичному рынку мы ставки не меняли, а по госпрограммам она незначительно повысилась — на 0,3 п.п. в мае. Но условия по-прежнему остались рыночными.

— С начала 2023 года произошло постепенное увеличение ставок по ипотечному кредитованию во всех банках, — говорит Елена Диоргесова, начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге.

— Несмотря на это, спрос на приобретение недвижимости сохраняется во всех сегментах рынка: начиная от приобретения строящегося жилья и заканчивая загородной недвижимостью.

По ее словам, всё большую популярность в ипотечном кредитовании набирает опция по выбору ставки: заемщик может, скажем так, «приобрести» ставку путем оплаты комиссии банку. «При этом мы в Примсоцбанке призываем клиентов оценивать экономическую целесообразность таких расходов — исходя из индивидуальной ситуации каждого», — пояснила она.

В тесной связке

У застройщиков, в целом, ничего особенно не изменилось: львиная доля продаж по-прежнему приходится на ипотеку. Например, в ГК «А101» 94% — это ипотечные сделки.

— Мы строим семейное жилье, поэтому основной объем продаж идет по семейной ипотеке — это 65%. 35% приходятся на программу господдержки, — рассказала Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге.

— Драйвером спроса на рынке по-прежнему является траншевая ипотека — ее доля составляет 35–40%. Хорошо работают субсидированные ставки с банками-партнерами, где у нас получено проектное финансирование. По-прежнему есть спрос на программы без первоначального взноса — мы видим, что она также востребована сегодня у клиентов в нашем сегменте. Средний размер ипотечного займа, по ее словам, сейчас составляет 4,8 млн рублей, в среднем ипотеку берут на 25,6 лет.

— Важнейшим фактором для принятия решения о покупке квартиры в ипотеку является ежемесячный платеж: в течение последнего года психологически допустимой суммой клиенты считают около 40 тыс. рублей, — уточнила Мария Орлова. — При среднем доходе на семью из двух взрослых и одного ребенка в 120 тыс. рублей 40 тысяч — это комфортно. И здесь наши проекты хорошо вписываются со средними ежемесячными платежами от 15 до 43 тыс. рублей.

Что касается первоначального взноса, то люди готовы вложить до 1,5 млн рублей. В проектах ГК «А101» он составляет в среднем от 970 до 1,4 млн.

В комфорт-классе без ипотеки продать что-то в последние годы в принципе невозможно, соглашается Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора «Агентства недвижимости Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). И хотя ее доля с прошлого года снизилась — с 98% до 92%, — но все равно остается очень большой.

При этом, по ее словам, сравнивать ситуацию на рынке с первым полугодием прошлого года некорректно, т.к. тогда, например, ограничение суммы кредита по господдержке составляло 3 млн рублей, а сейчас — 12 млн. Логичнее сравнивать первое полугодие 2023 со вторым в 2022 году.

— Наши жилые комплексы «Северная долина» и «Юнтолово» ориентированы преимущественно на покупателей с семьей. С момента расширения семейной ипотеки доля клиентов, приобретающих квартиры по этой программе, у нас выросло в два раза, — рассказывает Ольга Кузнецова. — Растет и IT-ипотека, что обусловлено смягчением условий по подтверждению трудоустройства. Самая интересная история — с субсидированными ставками. Во втором полугодии прошлого года таких кредитов у нас было 80%, сейчас — 34%. И если в прошлом году субсидирование сильно влияло на общую сумму договора, но клиент смотрел только на ежемесячный платеж, то сегодня клиент скорее выберет скидку на квартиру и ставку по действующим льготным программам.

Она также отметила: согласно собственным исследованиям компании, в сегменте масс-маркет более половины сделок проходит с первоначальным взносом около 18%, причем часто для него используют материнский капитал или потребкредиты. И объявленное ЦБ повышение минимального взноса до 20% в конце марта-начале апреля привело к тому, что люди стали быстрее принимать решение о покупке.

— Если в прошлом году мы работали с субсидированием ставок, и это был основной инструмент, то с января текущего года Центробанк последовательно ужесточает условия по программам государственной поддержки. На субсидирование введены заградительные условия, поэтому рынок оперирует новыми программами, сильно отличающимися от прошлого года, — рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА -Девелопмент».

— По итогам первого полугодия у нас 98% сделок заключается с ипотекой — это действительность, которая вряд ли изменится в ближайшее время. Шаги ЦБ хоть и влияют на рынок, но адаптация к ужесточениям происходит все более оперативно — люди принимают такую реальность.

Главной «фишкой» этого года стал комплексный продукт со Сбербанком, где у застройщика проектное финансирование. «Мы не получаем снижения ставки по кредиту на строительство по мере наполнения эскроу-счетов, а дисконт направляется на улучшение условий для ипотечных заемщиков, — пояснила Светлана Денисова. — Это помогает снизить ипотечный платеж, так как большинство заёмщиков «не тянут» более высокий».

Сейчас 95% ипотеки в ЖК «Огни Залива» берется именно по этой программе. Заемщик может выбрать либо большую скидку до ввода в эксплуатацию, либо более скромный дисконт на весь срок ипотеки — и большинство выбирает второе. «Скидка до ввода не актуальна, потому что дом почти готов. Люди не планируют досрочное погашение, и для них важен именно размер платежа», — резюмировала она.

— Дешевая ипотека — это благо, а дорогая — зло. Но, к сожалению, без нее нам вообще никак — причем и банкам, и застройщикам, и покупателям, — констатировала Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит» (в СПб и Подмосковье).

— У нас на ипотеку приходится 95% сделок, и на первом месте — семейная, потом идет ипотека с господдержкой и затем — субсидированная нами.

Она отметила: есть клиенты, которые не пользуются субсидированием в принципе, а берут классическую ипотеку по обычным ставкам — таких всего 1–2 человека, но бывает. Вырос спрос и на военную ипотеку, по которой были увеличены лимиты.

Спрос на новостройки восстанавливается: отмечается рост на 8% в I полугодии 2023 по сравнению с I полугодием 2022 года.

— Рынок ипотеки к июню текущего года вернулся к средним показателям 2021 года по размеру ставок, однако демонстрирует более долгий срок кредита — в среднем 26 лет против 22 лет в 2021 году, — резюмировал Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development. — Средняя ставка выданного первичного кредита по региону выросла с 2–2,5% в конце 2022 года до 5,6–5,7% в апреле 2023 г. Очевидно, что ставки мая еще менее привлекательны с учетом ограничений ЦБ.

При этом доля ипотеки в структуре первичных сделок Санкт-Петербурга и Ленинградской области составила, по итогам мая, 87%.

— Интерес покупателей продлевается еще не ограниченными программами субсидированных ставок — например, «траншевой» ипотекой или низкими ставками на 1–2 года до даты ввода, собственными специальными акциями застройщиков, предложениями длительной рассрочки, — добавил Батаков.

— В сравнении год к году суммарный объем первичных сделок на рынке региона в январе-мае снизился на 33%. В данном случае имеет место эффект высокой базы: сравнение идет с «докризисными» январем-февралем 2022 года и «ажиотажными» мартом-апрелем. В сравнении с маем прошлого года, напротив, мы фиксируем значительный рост объема сделок по Петербургу и области — плюс 63%.

Кредит с превышением

Ситуация с кредитованием более дорогой недвижимости отличается от той, что сложилась в сегменте масс-маркет. Но без заемных средств и тут не обходится.

— Доля ипотеки увеличивается во всех классах жилья, к ней все чаще прибегают не только при покупке квартир комфорт-класса — подчеркнула Ирина Орлянкина. — Например, в проекте бизнес-класса в Королеве Московской области у нас доля ипотечных сделок выросла на 15%.

— Основная часть проектов GloraX в Санкт-Петербурге и Москве на текущий момент относятся к классу бизнес и премиум. Если рассматривать структуру наших продаж, можно констатировать: в сравнении с аналогичным периодом прошлого года доля ипотечных сделок в целом выросла с 56% до 64%, — говорит Елизавета Николаева, руководитель группы ипотеки компании GloraX. — При этом после введения ограничения на выдачу кредитов с минимальной ставкой по программам госсубсидирования они стали менее популярны у клиентов. У нас доля сделок по этим программам снизилась с 42% до 34%. Так как средний бюджет покупки квартиры в проектах GloraX составляет свыше 12 млн рублей, для клиентов, безусловно, имеет значение сумма кредита. Достичь необходимого объема финансирования помогает программа комбо-ипотеки, по условиям которой застройщик субсидирует ставку, а клиент может оформить кредит на сумму до 30 млн рублей по сниженной ставке в рамках госпрограммы или семейной ипотеке на весь срок кредитования. Популярны среди заемщиков и программы для IT- специалистов, так как по ним максимальный размер кредита составляет 18 млн. руб.

— В сегменте, где стоимость квартир составляет 15–20 млн рублей, ипотечных сделок около 75%, то есть ипотеку мы любим, с банками сотрудничаем, все программы клиентам предлагаем, — рассказал Игорь Бадиков, директор по продажам холдинга AAG.

— В сегменте премиум видим две примерно равные группы клиентов: кто-то предпочитает использовать ипотечные средства, чтобы оставить деньги в бизнесе, а кто-то готов буквально «с сумкой наличных» приходить и покупать.

При этом субсидированная ипотека не пользуется особым спросом, т.к. это закладывается в стоимость — клиенты выбирают скидку при стандартной ставке.

— Мы запустили комбо-программы с лимитом больше 12 млн рублей, но люди предпочитают увеличить первый взнос, чтобы уложиться в лимит и взять ипотеку с госсподдержкой или семейную, — добавил он.

Также популярны программы рассрочки, которые сокращают долю ипотеки в дорогом сегменте. Игорь Бадиков добавил, что основная категория покупателей в бизнес-классе — это руководители среднего и высшего звена с доходом 300–500 тысяч, в премиуме — собственники бизнеса. Комфортный платеж по ипотеке составляет, соответственно, 90–100 тыс. рублей в месяц. Но есть примеры, когда ежемесячный платеж достигает миллиона рублей. «Если квартира стоит 50–70 млн, то в этом нет ничего удивительного», — отметил он.

В погоне за лидерством

В этом году вырос спрос на загородную ипотеку, которую также можно взять с использованием госпрограмм.

— Это продукт, который давно ждали: построить дом без ипотеки сложно, но покупатели еще плохо осведомлены о ее существовании, — говорит генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков. — Сейчас с ипотекой в среднем заключается 30% сделок. В более дешевом сегменте небольших домов до 100 кв. м процент выше — до 50%, в бизнес-классе, где стоимость домов от 20 млн рублей, — ниже, т.к. ипотека не позволяет покрыть полностью всю стоимость постройки.

По его словам, сейчас строительство дома под ключ с инженерией, техникой и мебелью стоит 100–150 тыс. рублей за квадратный метр эффективной жилой площади. Поэтому программы с лимитом в 12 млн рублей подходят только для домов до 100 кв. м — не учитывая стоимость земельного участка. По словам Андрея Мирощенкова, люди выбирают из двух вариантов: в одном человек сначала получает деньги и затем сам выбирает застройщика, заключив с ним личный контракт. Второй вариант — когда банк дает кредит под конкретного одобренного застройщика.

— Рынок идет по пути создания агрегаторов или маркетплейсов, где человек может выбрать, какой дом он хочет построить, — рассказал он. — Но, на мой взгляд, это утопично, так как инженерные коммуникации и отделка в каждом случае индивидуальны. В результате предложения на маркетплейсах не отражают реальную стоимость, т.к. заранее учесть все невозможно.

Также на рынке не хватает такого продукта, как субсидированное проектное финансирование для строительства домов, которые затем готовыми продаются в ипотеку. По мнению Андрея Мирощенкова, это единственный цивилизованный способ сделать качественный продукт.

О популярности загородной недвижимости, причем не только в формате ИЖС, говорит и Мария Орлова из ГК «А101»:

— Будет востребовано жилье двойного назначения: не нужно покупать дачу и квартиру отдельно, содержать их. В качестве компромиссного решения можно приобрести квартиру рядом с лесопарком и озером, как, например, у нас во Всеволожске и Лаголово, где можно купаться или отдыхать на природе.

Сейчас происходит трансформация восприятия загородной недвижимости, и выбор квартиры-дачи становится отличным вариантом для людей.

О формате дачи-квартиры упомянула и Ирина Орлянкина. По ее словам, «Мегалит» рассматривает участки под такие проекты в Московской области, где можно создать малоэтажное жилье с городским комфортом, удачно расположенное на природе.

Что касается загородного рынка: хотя он и не является прямым конкурентом для застройщиков многоквартирных домов, но игнорировать данные Росреестра, что было приобретено более 10 тыс. участков в Ленобласти, тоже нельзя — явный показатель, в какую сторону смещается спрос.

— Рынок ипотеки изменился, произошел резкий поворот на загородную недвижимость, — комментирует Светлана Белова, генеральный директор ООО «ВсевРиэлт». — Конечно, ставок 0,01% уже нет, а минимальная — это 3-процентная сельская ипотека. Но получить ее под приобретение объекта недвижимости нелегко, поэтому преобладает семейная — на нее приходится более 50% и на загородном рынке.

Она отметила, что есть банки, позволяющие включить в заявку на семейную ипотеку ребенка-«донора», т.е. не своего, а брата, сестры и т.п. Но на этого созаемщика обязательно должна быть впоследствии выделена доля.

Что касается объектов, то спрос сейчас вырос на готовые дома. Особенно популярен эконом-сегмент стоимостью до 10 млн рублей — но такие объекты сложно найти в ближних к городу районах области, — а также средний ценовой сегмент: 15–20 млн рублей. «При этом все хотят ипотеку — льготную, а лучше сельскую, — резюмировала Светлана Белова. — В общем, ставка должна быть не больше 6% годовых».

— Рост обращений клиентов легко объясним: развитие такого продукта, как индивидуальное строительство, да еще и по субсидированным ставкам, позволяет многим вырваться из городской суеты и построить дом своей мечты, — добавила Елена Диоргесова. — Но для получения субсидированной ставки необходимо соблюсти ряд требований кредитора: ограничение сроков строительства, выбор аккредитованного подрядчика, установление лимитов по сумме выдачи и прочее. Для тех клиентов, кого не удовлетворяют требования по субсидированным ставкам по программе на строительство, мы в Примсоцбанке предлагаем кредитование по стандартным ставкам, позволяющее достроить дом (залит фундамент, построены стены, на земельном участке уже находятся строения и прочее).

— В данном случае Примсоцбанк не просит аккредитации подрядчика в банке, не регламентирует сроков строительства, выплачивает всю сумму сразу, а по факту завершения строительных работ и предоставления подтверждающих документов кредитору снижает ставку клиенту на 2%, — добавила она.

Елена Диоргесова отметила, что есть клиенты, которые действуют поступательно: изначально приобретают с использованием кредитных средств земельные участки, после погашения берут новый кредит на строительство. «Это возможность для клиентов с небольшим доходом реализовать мечту о загородном доме, — пояснила она. — Более того, в Примсоцбанке приобретение земельного участка возможно без первоначального взноса, что позволяет уже сейчас стать обладателем загородной недвижимости».

На льготы не рассчитывать

Однако, несмотря на активный спрос на программы господдержки по ипотечному рынку, ожидать от государства каких-то новых льгот не стоит, уверен Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:

— На последних совещаниях в Минстрое России идет посыл всему рынку: всё, что мы могли «выжать» из нашего финансового блока, — уже выжали. Дополнительных программ не ожидается. Поэтому сейчас основные акценты на федеральном уровне мы делаем на сокращение бремени административных барьеров, которые испытывает каждый застройщик, — это утверждение проектов планировки территории и сдача объектов в эксплуатацию.

Сокращение сроков строительства, по его словам, также поможет сэкономить средства застройщиков. В целом же сейчас нет причин ожидать стагнации рынка. «Если бы застройщики почувствовали, что спроса нет, то они бы заморозили проекты, не стали бы их согласовывать и ждали, когда появится спрос», — добавил Алексей Белоусов.

— Каждый стресс, любые новости — все это сказывается на настроении покупателей, а значит, и на продажах, — говорит Светлана Денисова. — Но рынок жив, функционирует в приемлемых объемах. Если второе полугодие будет предсказуемым, то по году мы увидим вполне удовлетворительные итоги. В таких условиях вряд ли кто-то будет сворачивать бизнес.

При этом она считает, что сравнивать лучше с 2019 годом — последним более-менее стабильным, когда реализовывались большие объемы. С тех пор рынок сбавил обороты по количеству сделок, но по денежному наполнению вырос за счет роста цен.

Инвестиции в будущее и в паркинги

Доля инвестиционных покупок за последние годы сократилась: приобретать квартиру «на котловане», чтобы затем продать, стало невыгодно. Но это не значит, что инвесторы совсем ушли с рынка.

— В проекты Всеволожска и Лаголово нам удалось привлечь инвесторов, и сейчас их доля из месяца в месяц составляет около 36–40% в общем объеме продаж. В этой доле также пул «местных» жителей, которые знают этот район и хотят приобрести жилье для подрастающих детей. Пока это инвестиция, но в дальнейшем — квартира для жизни. В целом, инвестиционная привлекательность проектов ГК «А101» в Ленинградской области становится все более явной — рассказала Мария Орлова. — Также 20% тех, кто приезжает из регионов, останавливает выбор на наших проектах. Петербургская агломерация по праву занимает лидирующую позицию по объему регионального спроса. Одни переезжают работать или поступать в университет. Кто-то давно хотел здесь жить. Причин для приобретения жилья именно здесь — достаточно.

География спроса уже сложилась: в лидерах Север (Мурманская, Архангельская области), Урал (Екатеринбург) и Сибирь.

В компании «БФА-Девелопмент» доля иногородних покупателей составляет 25%, добавила Светлана Денисова. По ее словам, они выбирают Петербург и как доходную недвижимость, и для переезда — для себя или подрастающих детей.

— Если петербургские инвесторы видят альтернативу в апартаментах или загородной недвижимости, то региональные покупатели эти два рынка пока не рассматривают, поскольку в их городах такого нет, — поясняет Светлана Денисова. — И если у апартаментов перспектива есть, то загородный сегмент вообще непонятен для регионалов. А жилье — самый логичный способ для инвестиций.

Что касается зарубежной недвижимости, то сейчас, по сути, осталась только Турция — и то в меньших объемах — и Объединенные Арабские Эмираты. Но это предложение с высоким чеком, которое мало доступно для большинства.

— Инвесторов, которые покупают жилье, чтобы с прибылью продать, мы сейчас не видим, — говорит Ольга Кузнецова. — Но, на мой взгляд, инвестором можно назвать и тех, кто покупает квартиру для детей «на вырост», переезжающих из других регионов и тех, кто вкладывает средства, чтобы расселить семью, — тоже.

Из неожиданных трендов она отметила высокий спрос среди инвесторов на паркинги, которые в прошлом году покупали большими лотами для последующей перепродажи или сдачи в аренду.

— По цене одной квартиры можно купить 10 машиномест и сдавать в аренду, — пояснила Ольга Кузнецова. — Только в квартире надо еще следить за коммуналкой, за ремонтом, сохранностью, техникой, делать ремонт после очередного жильца, а с паркингом все намного проще.

— Мы тоже заметили в прошлом году повышение интереса к паркингам,— подтвердила Ирина Орлянкина. — Вход на этот рынок небольшой, квартиру за 1–2 млн рублей не купишь. Люди, стремясь сохранить накопления, вкладывали их в покупку машиномест в подземных или отдельно стоящих крытых паркингах. Таким образом они повышают комфорт собственного проживания или сдают комфортабельное место в аренду — его окупаемость в этом случае составит около 10 лет.

Мария Орлова рассказывает, что паркинги и даже кладовые также стали объектом инвестирования. Для этого достаточно лишь 300–500 тыс. рублей. Покупали их люди, которым хотелось вложить в недвижимость, не используя кредитные средства.

Есть возможности для инвестиций и на загородном рынке.

— Мы строим дома, используя свой капитал, а также средства частных инвесторов, а затем их продаем, — рассказывает Андрей Мирощенков, — Цикл реализации дома площадью 126 кв. м около шести месяцев: полностью под ключ, с отоплением, электромонтажными работами. При себестоимости около 11 млн рублей мы сейчас продаем их по 16 млн рублей. И это самая низкая цена в локации, т.к. все остальные объекты выставляются примерно по 20 млн рублей. Таким образом, весь инвестиционный цикл занимает примерно 18 месяцев — и доходность до 20%.

По арендным домам, по его словам, тоже есть спрос. Но сам по себе рынок загородных инвестиций непонятен пока для многих инвесторов. Так, при стоимости дома около 6 млн рублей при сдаче в аренду окупаемость составляет 5–7 лет. По словам Андрея Мирощенкова, в расчет берется 50% загрузка по году, что является достаточно низким показателем, а также рост стоимости самого актива: он дорожает сам по себе — в том числе из-за индексации цен на стройматериалы.

— За последние несколько лет значительно изменились предпочтения инвесторов при выборе объектов недвижимости, — считает Елена Диоргесова. — На текущий момент большинство инвесторов уходит от вложений средств в коммерческую недвижимость и переводит свой взгляд на загородную. Объясняется это увеличением спроса населения на жизнь за городом, наличия льготных программ на строительство и, как следствие, постепенным удорожанием загородных домов.

На всякий случай

Еще один аспект, который подняли участники круглого стола — это страхование при ипотечном кредитовании.

— Не секрет, что наши покупатели страхуют недвижимость не потому, что это нужно им, а потому что этого требует банк. Если есть возможность, то они, скорее всего, откажутся от страховки, — отмечает Светлана Белова. — Я, естественно, рекомендую страховать риски, а в некоторых случаях — даже использовать титульное страхование, чтобы не нести ответственность, если могут потенциально возникнуть какие-то вопросы к истории объекта недвижимости.

Она добавила, что при ипотеке при страховании жизни и имущества страхуется только сумма кредита, поэтому после покупки некоторые дополнительно просят застраховать объект недвижимости полностью на всю сумму.

Анна Морозова, директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека, пояснила: чаще всего мотивом страхования заемщика является именно снижение ставки. Но такие программы, как IT-ипотека и семейная ипотека скидок не предполагают. А если страхование на ставку не влияет, то заемщик, стараясь сэкономить, отказывается от страховки. И, что самое удивительное, даже на том этапе, когда она уже оформлена и оплачена.

Эксперт отметила: сейчас, к сожалению, уровень финансовой грамотности в сфере страхования все еще низкий, а расплачиваться за это приходится — как это ни печально — наследникам заемщика.

«Мы наблюдаем сегодня ситуацию, когда по программе семейной ипотеки, которая предполагает наличие повышенных обязательств, страхуется только 15–20% покупателей жилья. При этом заемщик и его близкие в непредвиденной ситуации оказываются без защиты, — рассказывает Анна Морозова. — Возможность обезопасить жилье, себя и свою семью дает именно страховка — ведь страховая компания в случае наступления страхового события обеспечит полный возврат долга. Если заемщик не оформил полис страхования, выплата кредита ляжет тяжелым бременем на наследников, а в случае отсутствия у них финансовых возможностей квартиру заберет банк. В страховой защите также заинтересован и банк: остаток кредита возместит страховщик — и кредитному учреждению не придется предпринимать дополнительные усилия по реализации квартиры».

— Мы советуем нашим клиентам страховаться, и у нас доля незастрахованных клиентов небольшая, — заметила Мария Гретченко.

— При ипотечном кредитовании обязательно страхование объекта недвижимости (при сделках по приобретению недвижимости на вторичном рынке). От страхования жизни/здоровья клиенты имеют право отказаться. Но это, в свою очередь, приведет к увеличению ставки, — объясняет Елена Диоргесова. — Востребованным сейчас становится титульное страхование по причине увеличения сделок по доверенности от продавца или же владения недвижимостью продавцом менее трех лет. Воспользоваться таким видом страхования порой хотят сами клиенты, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Многие застройщики оставляют страхование на откуп банку. Однако, по результатам исследований, в 2022 году 81,5% страхователей, купивших полис в банке, не могли сами выбрать страховую организацию, так как им предложили только одного страховщика. Только 15,3% респондентов указали, что специалист предложил продукты нескольких компаний на выбор.

«Наш страховой сервис встраивается в процесс ипотечной сделки и дает покупателю жилой недвижимости выбор вариантов страхования от разных компаний. FAST.Ипотека способствует увеличению конверсии в оформленный договор страхования: так, по результатам работы партнеров, подключенных к системе, рост составил 40%. Конверсия растет, в том числе, за счет реализации в системе процесса андеррайтинга. Благодаря этому каждый клиент — с учетом особенностей сделки — получает предложение от страховщика. И эта возможность становится одним из инструментов повышения лояльности и к продавцу недвижимости (застройщику, агентству, риэлтору), и к банку, и к страховой. В плюсе все участники», — отмечает Анна Морозова.

Между тем, рынок фиксирует, как цифровые сервисы изменили устоявшиеся бизнес-модели. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам у застройщиков теперь есть возможность создать собственный отдел ипотечного страхования, чтобы генерировать дополнительный доход и развивать лояльность клиентов, — или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.

— Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис! Клиент удовлетворяет все запросы в «одном окне». А застройщик получает дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, — а также сопровождать продление договора, чтобы человеку не приходилось задумываться об этом, — подытожила Анна Морозова.

Рост продаж без роста ставок

Осторожные прогнозы до конца года звучат сейчас, скорее, в оптимистичном ключе.

— Ставки по ипотеке с господдержкой мы, во всяком случае, поднимать не планировали, — уточнила Мария Гретченко. — На 2–3 месяца, думаю, можно спокойно войти в продажи.

За исключением того, что летом наблюдается обычный спад, связанный с сезонностью, она говорит о хороших трендах этого года.

— В прошлом году у нас не было программ по субсидированию с удорожанием стоимости, поэтому в 2023 мы взяли хороший старт и вернули стандартную долю рынка. Наш кредитный портфель по ипотеке превысил 100 млрд рублей, — отметил Мария Гретченко. — Сейчас мы все возвращаемся к рыночным условиям, клиент смотрит и на стандартные программы, что кажется позитивной тенденцией.

— Думаю, что этот год будет значительно превосходить результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, — говорит Елена Диоргесова. — Увеличение будет происходить за счет приобретения загородной недвижимости, использования материнского капитала, а также увеличения ипотечных сделок под залог имеющейся недвижимости.

Вслед за недвижимостью будет расти и страхование, уверена Анна Морозова. Она ожидает плюс 10% к уровню прошлого года.

По загородной ипотеке тренд еще только зарождается — тем более, что до этого люди накупили много участков, но не строились. Это, как считает Андрей Мирощенков, создает задел на следующий год.

— Надеюсь, что программа по кредитованию ИЖС будет существовать, и рост будет еще несколько «иксов», если ситуация будет развиваться в этом ключе. По данным опросов, около 70% семей в России хотят жить в своем доме — ипотека может дать им такую возможность, — говорит он.

На рынке многоквартирных домов тоже ждут, как минимум, сохранения спроса.

— Покупатели все так же нуждаются в качественном современном жилье, улучшении текущих жилищных условий — здесь ничего не меняется. — отметила Елизавета Николаева. — Продление госпрограммы еще на год, а также расширение условий по семейной ипотеке дает нам надежду на дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования. Также мы надеемся на появление новых программ от банков — например, таких, как траншевая ипотека.

— Нет такого кризиса, который не победили бы застройщики вместе с банками, — уверена Ирина Орлянкина. — Сейчас покупатель выбирает не с позиции «Мне надо», а с позиции «Я хочу здесь жить». Поэтому застройщикам стоит перестраивать отношение к созданию продукта и возводить такое жилье, где люди захотят поселиться, поменять старые квартиры на новостройку. Тогда ценность продукта будет расти, а под желания будут находиться средства. Ведь когда есть потребность, то берутся и ипотеки, находятся программы и платеж, который устраивает, — и совершается сделка. Надо менять фокус с маржинальности на продукт, где не цена, а ценность определяет покупку.

Всплеск продаж во втором квартале отметила и Ольга Кузнецова:

— Сейчас мы идем на увеличение, и до осени тренд продолжится. Драйвером рынка останется ипотека, а связка банков и застройщиков, которая сложилась за последние три года, станет еще плотнее, будут появляться новые программы.

— Тенденция к увеличению спроса точно есть, — поддержал Игорь Бадиков. — И мы, и клиенты научились подстраиваться под ситуацию. Все настолько закаленные — непонятно, что может удивить и отпугнуть. А покупка недвижимости по-прежнему актуальна.

Он также отметил, что банки адекватно смотрят на рынок и взаимодействуют с застройщиками.

— Будут покупать и будут использовать все банковские программы — тем более, выбрать есть из чего, — добавила Светлана Белова.

Светлана Денисова говорит: рынок сейчас снова находится в балансе за счет того, что спрос уменьшился, — так же как и предложение.

— Сейчас предложение по ипотеке не столь заманчивое, как было в прошлом году, — говорит она, — но итоги года будут вполне удовлетворительными. Общие продажи будут сопоставимы с предыдущим годом, и это позволит компаниям продолжить работу на рынке. Это важно для покупателей, чтобы игроки не уходили с рынка, чтобы не сокращалась конкуренция: именно средние и небольшие компании не дают монополистам поднимать уровень цен и создавать рынок продавца. Пока мы все-таки остаемся в зоне рентабельности.

— При сохранении текущей геополитической ситуации и отсутствии новых мер государственной поддержки ипотечных программ падение совокупного объема продаж региона по итогам 2023 г. в базовом сценарии мы оцениваем на уровне не менее 15% к прошлому году и минус 35–40% относительно 2021 г., — считает Вячеслав Батаков. — При этом в зависимости от проектов возможна и прямо противоположная динамика — решающее значение имеют локация и продуктовые характеристики конкретного комплекса

Экспонируемые цены квадратного метра с большей степенью вероятности закрепятся в состоянии стагнации, добавил он. Значительное снижение цен невозможно: из-за условий банковского финансирования и значительного сокращения объема вывода нового предложения.