Рынок недвижимости остается трендом
Сергей Голубев (Санкт-Петербург)
"Российская газета" совместно с порталом "ТТ Финанс" провели круглый стол "Актуальные тенденции рынка недвижимости - 2024". На ставшей уже традиционной встрече обсуждались "рабочие" вопросы - будут или не будут дешеветь жилье и ипотека?
Генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов выбрал площадку круглого стола "РГ" для сенсационного заявления. "В городе есть серьезный потенциал для снижения цен на недвижимость на 10-15 процентов", - сообщил он.
Как уточнил эксперт, еще десять лет назад был поднят вопрос о том, что деньги на инфраструктуру должны выделять сами застройщики, поскольку городской комитет по строительству был аутсайдером по исполнению бюджета Санкт-Петербурга. За десятилетие накопилось неисполнение бюджета по социальным объектам примерно на 400 миллиардов рублей. То есть порядка 400 школ или 1600 детских садов так и не были построены за счет бюджета. Тогда и появилось предложение - если комитет не справляется, то пусть строят сами застройщики.
"Но сейчас-то ситуация другая, - рассуждает глава объединения. - Городской комитет работает ударно, в минувшем году выполнил обязательства на 80 миллиардов рублей и построил треть соцобъектов. При этом, конечно, две трети возвели застройщики - но в соответствии с договорными обязательствами. Так что, если бы комитет получил дополнительные ассигнования, он выполнил бы весь объем работ собственными силами".
Алексей Белоусов — генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Фото: Святослав Акимов
"Для справки: сегодня детский сад - это удорожание ..квадрата.. квартиры на 10 тысяч рублей, а школа - на 20 тысяч рублей, - поясняет Алексей Белоусов. - Эти расходы несут и те, кому школы не нужны. Это второй налог, тогда как первый раз НДФЛ уже был заплачен в городской бюджет, а ведь этот бюджет и так на 50 процентов состоит из НДФЛ жителей. В минувшем году бюджет равнялся 1,1 миллиарда рублей, где каждый второй рубль являлся налоговым отчислением горожан. Так что строить сады и школы город вполне мог бы на бюджетные деньги".
Но даже при нынешних ценах застройщики весьма довольны итогами 2023 года. Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов констатирует, что минувший год на рынке Петербурга по объемам спроса показал положительную динамику. Впрочем, год был достаточно неравномерный. Первая половина прошла примерно на той же волне, что и уровни 2022 года. А вот с середины 2023 года спрос начал значительно расти во многом из-за того, что с высоких трибун все чаще стали оглашаться призывы отменить программы льготной ипотеки, прежде всего - с господдержкой. Кроме этого, увеличился уровень инфляции, снизился курс национальной валюты и Центробанк существенно повысил величину ключевой ставки.
Сергей Софронов — коммерческий директор ГК «ПСК» Фото: www.ttfinance.ru
Такая совокупность факторов привела к дополнительному притоку клиентов в офисы продаж застройщиков. Особенно тренд стал заметен после того, как обозначился существенный разрыв в ставках между кредитами на первичном и вторичном рынках. Новостройку можно было взять по ставке восемь процентов, а на вторичке ставка поступательно к декабрю подросла до 16 процентов, что на ипотечный суммарный платеж дает разницу в два, а то и в три раза. И действительно широкий круг граждан пересмотрел предпочтения в сторону первички.
Таким образом, в среднем по петербургским застройщикам выручка увеличилась на 30 процентов. "В нашей группе компаний - на 40 процентов, что связано с запуском ряда новых проектов. Это крупные решения комфорт-класса и один проект бизнес-класса в центре города, - поясняет представитель стройкомпании. - А в январе 2024 года мы фиксируем, по крайней мере у себя, сохранение прежнего, примерно декабрьского, объема спроса. Как и многие коллеги, мы успели доконтрактовать приличный пул покупателей, прошедших одобрение ипотечных заявок по прежним правилам. До того, как ряд банков в одностороннем порядке стал менять условия льготных продуктов в первые рабочие недели января, то есть взимать комиссии за предоставление и так субсидируемых на уровне государства кредитов".
Между тем до сих пор у застройщиков сохранилось сотрудничество с рядом банков, которые на комиссию не претендуют. Кстати, таковые с выгодой для себя наращивают присутствие на ипотечном рынке не только города, но и страны.
"Но если говорить про наступивший год в целом, мы не видим оснований для твердого оптимизма. Опять же это связано с тем, что продолжаются разговоры о необходимости сворачивания массовой льготной ипотеки. И с большой вероятностью она будет либо действительно свернута, либо очень сильно усечена с 1 июля", - высказывает опасения Сергей Софронов.
Тем более Банк России не прогнозирует существенное снижение ставки, а рассуждает только о возможности цикла снижения во втором полугодии и перспективах дойти до 12 процентов в конце года. Соответственно ставка на рынках первичной и вторичной недвижимости без различных льгот со стороны государства окажется на уровне 14 процентов. На текущий момент неподъемная ставка для большинства потенциальных заемщиков.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов соглашается, что драйвером всех изменений на рынке служит более чем двукратное увеличение ключевой ставки ЦБ и далее последовавший бурный всплеск выдачи льготных ипотечных кредитов. И, наверное, все игроки рынка - и девелоперы, и агентства недвижимости, и банки - минувший год могут себе записать в актив.
Денис Розанов — руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Фото: Святослав Акимов
"Если рассматривать результаты непосредственно нашей компании, мы выросли в два раза по числу ДДУ и более чем в 2,5 раза по выручке. По оценкам аналитиков Dataflat, апарт-отель Well занял первую строчку по итогам 2023 года на рынке продаж апартаментов в Санкт-Петербурге.
Начало 2024 года можно смело назвать успешным с точки зрения продаж. Если по зарегистрированным ДДУ цифры вполне привычные для первого месяца, то по количеству платных броней результат января 2024 года соответствует августу 2023-го, когда рынок уже заметно оживился.
В целом наблюдаем достаточно активный рынок инвесторов, которые, несмотря на заманчивые ставки по депозитам, покупают апарты. Наверное, отчасти срабатывают привлекательные условия покупки, - говорит Денис Розанов. - Например, многие девелоперы сфокусировались на гибких условиях рассрочки, поскольку в сегменте доля ипотеки уже не первый месяц близка к нулю".
Поэтому и в 2024 году ключевым финансовым инструментом, по мнению эксперта, останется предоставление интересных условий по рассрочке. Кстати, процесс идет уже сейчас, заявляются двух- и трехлетние, зачастую беспроцентные, продукты. Рассрочка сегодня вновь становится актуальной альтернативой ипотечному кредитованию.
Касательно цен следует ориентироваться на относительно небольшой рост.
"Похоже, что по жилью и апартам мы не уйдем от роста в районе 15 процентов. Если, конечно, на рынке не случится нечто форс-мажорное. Пока же предпосылок для снижения или даже для стагнации цен нет", - считает специалист.
С другой стороны, доходы населения съедает инфляция. И в целом по рынку многие игроки признают снижение спроса. Таким образом, чтобы спрос всколыхнулся, что-то должно произойти. И на этом фоне тенденция последних пяти лет к уменьшению средней площади квартиры продолжится, возможно, даже более агрессивно. Если посмотреть цифры, в 2019 году средняя площадь проданных квартир равнялась 60 квадратным метрам, на текущий момент показатель близок к 53 квадратным метрам. Иначе говоря, можно отчасти компенсировать увеличивающуюся стоимость ..квадрата..".
"Наше агентство присутствует в широком сегменте масс-маркета", - уточнил в начале выступления сооснователь и управляющий партнер АН "ЕОН" Александр Дердиященко.
Александр Дердиященко Андреевич — предприниматель, сооснователь, управляющий партнер агентства недвижимости «ЕОН» в Санкт-Петербурге
Эксперт обратил внимание, что в 2023 году - ближе к лету - наконец стал возвращаться рыночный паритет между первичкой и вторичкой. Это произошло приблизительно тогда, когда отменили околонулевые ставки. То есть стало снова логичным сравнивать цены самих квартир плюс ипотечные траты.
Взять, к примеру, Девяткино. Летом стало целесообразно выбирать между относительно равноценной квартирой от застройщика и квартирой на вторичке. То есть при условии, что клиент на тот момент уже снимал эту же квартиру (обжил), приобретение ее было абсолютно логичным выбором. По сути, появился вариант выхода из воронки льготной ипотеки. Но далее рывок вверх ключевой ставки уничтожил перспективность такого решения.
Чуть позже один из банков-лидеров ввел траншевые ипотеки. Инструмент, в рамках которого на период строительства снижается размер платежа. И массового покупателя такое решение весьма заинтересовало, вторичка опять оказалась подвинута в сторону.
"Конечно, и на вторичном рынке остались покупки-продажи, в частности, наши продажи новация не уронила вообще. Но граждане стали покупать самый низ рынка, - поясняет сооснователь агентства. - Если вы сегодня хотите продать квартиру на вторичном рынке, даже не пытайтесь поставить ее где-нибудь в середину ценовой вилки, это бессмысленно. Выбирается все по низу, причем, скорее всего, за наличные".
Но на перспективы 2024 года эксперт смотрит еще более пессимистически, чем коллеги, потому что видит реальные проблемы потенциальных клиентов. Особенно после демарша крупных банков по поводу взимания комиссий при льготной ипотеке.
Например, прежде часть кредиторов одобряли ипотеку заемщикам по упрощенному пакету документов. Но достаточно часто для клиентов оказывается проблематичным подтверждение доходов. Дело не в серых зарплатах, а в забюрократизированности процедуры. И оказалось, что отказ застройщиков сотрудничать с крупными банками делает невозможным получение ипотеки определенными категориями потенциальных заемщиков.
Впрочем, есть другие банки, которые, пользуясь моментом, наращивают объемы выдач. "Но в реальных сделках опять возникает физическое ограничение - так, в одном из банков-партнеров запись на встречи расписана на десять дней вперед. Игроки не готовы к резкому увеличению клиентских потоков, а клиенты отвыкли так долго ждать очереди, - делится Александр Дердиященко. - Получается, что доля рассрочек не может не расти. Никогда такого не было, но сейчас в наших сделках доля рассрочек у разных застройщиков по разным программам поднялась до 30 процентов". Проще говоря, рассрочка превратилась в драйвер.
"С точки зрения нашей компании, в 2023 году рынки первичного и вторичного жилья уравнялись, - в свою очередь отмечает генеральный директор ООО "ВсевРиэлт" Светлана Белова. Но в январе-феврале этого года клиенты стали более ориентированы на новостройки".
Светлана Белова — генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Фото: www.ttfinance.ru
Совсем недавно сотрудники ее агентства сравнивали цены по вторичке и первичке при недвусмысленном запросе от клиента: "Хочу самую дешевую квартиру". Вроде бы таковую следовало искать на вторичном рынке, но при ипотечной ставке в 19 процентов предложение никакого интереса у соискателя не вызвало. Состоялась покупка у застройщика - по 27 тысяч рублей в месяц на 30 лет, но зато "семейная ипотека" под шесть процентов. "Правда, у нас будет сделка как раз на вторичке, удалось найти ипотеку под 15,9 процента. А ведь еще в прошлом году можно было найти и 14 процентов, - рассказывает гендиректор агентства. - Таким образом, вторичное жилье стоит непроданным. Обещать продавцу, что найдем покупателя в течение месяца, не рискуем. И, кстати, все чаще собственники соглашаются на рассрочку. Причем с более выгодными для клиентов условиями, чем у застройщиков".
Отсюда, делает вывод специалист, возникает ожидание, что цены на вторичку поползут вниз. В подтверждение прогноза Светлана Белова рассказала о январской сделке, когда клиент с "живыми" деньгами предложил 12 миллионов за квартиру вместо заявленных 13 миллионов рублей. И самим сотрудникам агентства пришлось уговаривать продавца уступить, иначе объект оставался бы не проданным до сих пор.
Также если в прошлом году риелторы избегали работы с региональными субсидиями и сертификатами, то сейчас двери распахнуты для любых категорий клиентов. Пусть покупателю придется какое-то время ждать поступления бюджетных денег, но зато будет четко понятно, что в конце концов эти деньги будут получены, а продаваемая квартира пристроена.
По данным начальника отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" в Санкт-Петербурге Елены Диоргесовой, в январе 2024-го произошло снижение стоимости объектов на вторичном рынке на три-пять процентов. Но спрос на ипотеку значительно не увеличился. Причина: ставка по ипотечному кредиту колеблется на горизонте 18 процентов, что в несколько раз превышает ставку по субсидированным программам на стройку.
Елена Диоргесова — начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Фото: Пресс-служба ПАО «Примсоцбанк"
"Однако не все так печально, - обнадеживает эксперт. - Во-первых, в Петербурге предоставляются соцвыплаты и субсидии. Поскольку срок приобретения недвижимости с использованием соцвыплаты ограничен, сделки на вторичном рынке продолжаются - покупатели спешат реализовать льготу. Также для покупки недвижимости на вторичке активно используются средства маткапитала и господдержки". Во-вторых, не угасает спрос на комнаты в коммуналках. Причин несколько: и стоимость значительно ниже, чем у отдельной квартиры; и возможность выкупа оставшихся комнат у соседей. Для многих приобретение комнаты - это старт для дальнейшего увеличения своих квадратных метров.
Кроме того, Елена Диоргесова сказала пару слов про частных инвесторов. Здесь значительно изменились предпочтения. "На текущий момент большинство инвесторов уходят от инвестирования в коммерческую недвижимость и переводят взгляд на загородную недвижимость. Объясняется это увеличением спроса и, как следствие, постепенным удорожанием ..загородки..", - отметила она.
Эксперт также напомнила, что в дальнейшем, при снижении ставок, всегда можно будет сделать рефинансирование. Соответственно, от 2024 года банк ожидает продолжения активного спроса на загородную недвижимость, а к концу года - оживления спроса на рефинансирование ранее выданных кредитов.
А вице-президент по развитию бизнеса "Ренессанс страхование" Татьяна Никифорович рассказала, что на сезонность спроса на рынке страхования недвижимости влияет период отсутствия хозяев загородного жилья. Осень и зима воспринимаются как более опасное время с точки зрения владельцев загородных домов. "Поэтому сезонный рост наблюдается перед консервацией на осень и зиму, рост спроса на страхование загородных домов составляет примерно 30-40 процентов к среднемесячному", - говорит эксперт. Но такое колебание сборов сглаживается "ипотечными" программами, которые составляют на сегодня основной объем сборов по страхованию недвижимости. Страхование загородной недвижимости по объемам находится на втором месте, а следом за ним по сборам следуют недорогие программы защиты отделки ("ремонта") городских квартир.
Никифорович Татьяна — Вице-президент по развитию бизнеса «Ренессанс страхование» в Санкт-Петербурге Фото: Пресс-служба «Ренессанс страхование"
Что касается застрахованных рисков, основной объем договоров "ипотечного" страхования (71,7 процента договоров в 2023 году в компании) включали риск вреда жизни и здоровью заемщика в результате несчастных случаев и болезней, 58,9 процента недвижимости (конструктива - стен и перекрытий), 1,49 процента - титульное страхование (от потери прав собственности на недвижимость). "Сумма процентов получается больше 100, так как один и тот же договор может включать, например, и страхование жизни, и здоровья, и страхование конструктива, - поясняет Татьяна Никифорович. - Такая разница объясняется в первую очередь тем, что договор ипотечного страхования строящегося жилья не включает защиту конструктива до завершения строительства, а жизнь и здоровье заемщика застрахованы сразу, при выдаче кредита".
Татьяна Никифорович согласна с общим прогнозом, что в 2024 году рынок ждет стагнация или даже небольшой спад из-за снижения объемов "ипотечного" страхования, связанного с ростом ставок по кредитам. "Дело в том, что у большинства крупнейших страховщиков недвижимости примерно половина портфеля (и даже больше) сформирована именно за счет таких программ, - отмечает специалист. - Поэтому прогноз на 2024 год - снижение объемов сборов, хотя рынок частично поддержат программы льготного кредитования.